张蓓

7月24日、28日连着两枚“深水炸弹”，短短几天一举扭转了房地产此前延续多年的情绪颓势。第一个是中央政治局会议重新定调楼市“供求关系已发生重大改变”“应适时调整优化房地产政策”，第二个是住建部提出“落实好认房不认贷”。

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供求关系改变与适时调整优化政策，其实是有因果性的，在供求关系改变后，政策方向也应有适时的调整。

回顾上一轮楼市涨跌周期的起点，2014年9月30日，在楼市持续低迷的背景下，央行、银监会发文，放松首套房贷认定标准，二套房由“认房又认贷”改成“认贷不认房”，要注意，当时的“认贷”意思并不是认“贷款记录”，而是认“在途贷款”，“认贷不认房”就是说只要没有在途房贷，哪怕名下有一套房，也不影响银行按照首套房发放按揭贷款。当时这个政策已经算是非常重磅的提振政策，但是出来后并没有一举改变楼市走向，直到2015年12月“去库存”开启，才真正意味着筑底结束。

而从2014年9月30日开始释放利好之后，可以从当时统计局数据曲线看出，市场端先是下探触底，之后“稳步回温”，但开发投资增速的下跌和库存的增加，等不了市场“慢慢走”，而且当时全国行情分化，部分地区库存积压非常严重，全国期房库存去化周期甚至已经长达4.5年。“去库存”大招在当时也算是“千呼万唤始出来”。

关键点在于之后的楼市行情，很多人记忆犹新，2016年到2017年3月，房地产被推向波峰，市场最为汹涌的时刻，也引出了史上最为严厉的政策，就是“认房又认贷”，这回是直接认“贷款记录”，只要你曾经做过按揭贷款，哪怕名下无房无在途贷款，买房也只能按二套贷款，首付是80%。在北京，认房又认贷的“317新政”曾被网友称为“终结者”。

当时，爆热的市场“突然静音”，令人印象尤为深刻。这也就是此次住建部提到“落实好认房不认贷”能够一石激起千层浪的原因，不少人想知道，如果北京、上海取消认房认贷，那市场会否重演“冲向波峰”的历史？

仅从当下来看，在政策破冰之前，各方心态焦灼，都希望有个力量能够“拉自己一把”，包括房企、二手房业主、中介公司等等，而购房者，面对市场发展的不确定性，也希望有政策指路。销售端能带来最佳现金流，若市场得以提振，对资金链紧张的房企而言更无疑是雪中送炭。业主则在3月到7月间，深刻体会了市场一路趋冷，渴盼“史诗级”政策，促进成交。

直到7月24日政治局会议一锤定音，中央明确定义目前“供求关系已改变”，也意味着，后面的政策，是基于新供求关系的政策，将更加直接有效，不再受限于此前的一些条条框框，这对各方来说，都是“定心丸”，虽然可能还需要时间落地，但方向已定，预期向好，不再存疑。

和上一轮涨跌周期相比，此时经历过“大风大浪”的市场，已经有了根本性的变化，市场情绪更加理性，即便北京、上海取消认房认贷，相信行情启动以后，买房超负荷贷款、投机谋涨幅的人也将极少。购房人不会因为可贷额度多了就拼命贷款，而是会理性评估收入及稳定性，合理贷款。企业在慢慢回复元气的同时，也会更加理性拿地，合理杠杆。这是经历了此前5年的洗礼，换来的成长。

基于这点，可以判断，即便北京、上海取消了认房认贷，购房者入市也会谨慎贷款，市场得以提振的原因，不是贷款空间变大了，而是信心与预期的逐步恢复，是因为政策决心带动市场情绪。

而从行情来看，目前提振是必然的，眼下市场的筑底状态也是肯定的，房价从3月攀高后回落直到7月，更多卖家是在“硬扛”等利好，当利好已至，价格有望逐渐回弹至3月水平，买家看到适合房源应迅速出手不要犹豫，卖家也不要捂房等涨价，中长期市场还需要看产业和城市发展。