读懂中国楼市

(资料图片仅供参考)

这几天，网上广为流传着一篇关于杭州楼市的文章《杭州楼市的接力棒，怕是要滞留在我手里了！》，也有媒体在转载文章时直接将标题改成了《杭州楼市已经逐渐失控》。

该文认为，杭州楼市的畸形之处在于 “二手卖不掉，新房嗷嗷抢” ，二手挂牌价成了新房市场的图腾和信仰，而新房市场也成了土地市场的图腾和信仰。

文章对杭州 高企的二手房存量 表示担忧，二手房库存形成堰塞湖，流入量远远高于流出量， 堰塞湖水位不断上升 ，甚至最后可能会引发大坝决堤。

这个担心，不无道理。

文章所叙述的现象是杭州房地产市场公开的秘密，了解市场的人已经见怪不怪，但对房地产市场了解不多的公众仍然感到触目惊心，并立即引发热议。

杭州楼市“失控”在哪里？“失控”是为何造成的？

畸形的市场可否扭转？

二手房市场的堰塞湖，是否将要决堤？能否避免决堤？

“失控”的市场，是否还能再“控”住？

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前面提到的这篇网文，对杭州楼市的描述，除对个别楼盘定位有些偏差以外，所谈及的市场现象和数据，基本反映了市场的真实情况。

即杭州楼市是一个极其 畸形 的市场。

简单地说，就是 “二手卖不掉，新房嗷嗷抢 ”。

商品房限价政策所形成的 巨大套利空间 ，成为鼓励人们投资投机的最大动力。

“摇摇摇，闭眼摇”是商品房市场上的常用语，人们对套利空间的关注度远远大于对商品房居住属性的关注。

这一畸形的局面是如何形成的？

这还需要追溯到2015年，市场和政策的这一轮周期说起。

2015年，A股崩盘，严重的股灾对中国经济产生了重大影响，又恰逢叠加低迷的楼市。

由于2011年-2014年连续4年的严厉调控， 库存积压严重 ，特别是三四线城市。官方为了减少股灾对经济的冲击，重新启动房地产市场。

2015年，货币政策处于高度宽松状态，一年中连续 5次降息、5次降准 ，年底的中央经济工作会议明确提出 “房地产去库存” ；2016年，政府工作报告中又提出 “提高棚改货币化安置比例” 。

高度宽松的货币政策+棚改的货币化安置，大大刺激了商品房的市场需求。

于是，除了最敏锐的一线城市 深圳 和 上海 ，在2015年就开始大幅度上涨以外，其他一二线城市，在2016年开启了一轮罕见的房地产市场大牛市。

特别是被称为 “四小龙” 的二线城市（ 合肥、南京、苏州 和 厦门 ），价格涨幅惊人。

同时，热度也传导到了叠加诸多光环的 杭州 （G20峰会举办、获得亚运会举办权） 。

2016年9月，市场出现失控迹象，官方采取了急刹车的措施， “930调控” 出台。

“930调控”在限购、限贷的基础上，又增加了 限价 政策。

杭州楼市真正的“控”，是从2016年“930调控”的 限价 ，再到2018年3月的 摇号 政策。

鼓励合法合理的投资和投机的市场逻辑就这样诞生了。

杭州楼市畸形最重要的逻辑就是， 一二手房限价的套利空间。

商品房限价政策造就了 市场倒挂 、造就了 套利空间， 激发起极大的投机投资热潮。

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尽管目前杭州绝大部分板块的套利空间已经逐渐消失，但仍有少数板块仍存在着巨大套利空间，投资投机者趋之若鹜 （没有任何理由谴责这些投机者，是限价制造的市场逻辑，让他们合法合理的投机投资） 。

投机投资者想要变现，必须要到二手房市场，二手房蓄水池不断有水流入，而且 流入速度远高于流出速度 ，于是二手房市场的蓄水池 水位不断上升 。

2021年底开始，杭州二手房市场流出的速度骤减，到今年春节后特别是3月，二手房市场才出现一次久违的 强劲复苏 ，但4月行情再次转淡。

4月，杭州二手房成交 7264套 ，环比下降 28.8% ，同比增长83.6%。这一成交量处于近两年杭州二手房月成交量的高位，但与2018年至今同期月份相比仍创次新低。

杭州二手房的挂牌量已经达到约 21万套 ，如果与4月二手房的成交量做一个简单粗略估计，库存二手房的去化周期将高达约 30个月 。

不过，约21万套的挂牌量还包括了部分非住宅项目，仅住宅房源大约 17万套 。

过去三年 （2020年至2022年） ，杭州市区商品房成交约 45万套 ，其中包含商品住宅约 36万套 。

这些住宅在近一两年内，将迎来交付并办出产权证。以最保守的估计，有 20% 的投资者 （前述文章中提到杭州二手房价格最高的楼盘之一，抛盘率都曾高达20%以上） ，又将产生约 7万套 二手房房源。

如果二手房蓄水池流出速度不加快，那么水位还将继续上升，去化周期可能会远高于30个月。

仅从二手房库存的 堰塞湖 现象来说，不能不令人担忧。

此外，值得警惕的是，杭州也是居民资产负债率最高的城市之一。

2022年，杭州居民杠杆率约 139.7% ，位居首位，南京为108.8%，珠海、深圳和厦门也超过90%。

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面临二手房“失控”局面的，绝非杭州一个城市。

全国众多城市，在经历了这一次楼市复苏后，不约而同在4月出现了疲弱的势头。

这是过去十几年中，包括2009年的复苏、2015年的复苏，都不曾出现过的现象。

深圳： 4月二手住宅过户量3192套， 环比下降19% ，同比上涨72%。大鹏新区环比增长较猛，盐田略微正增长，其余区全部下滑。

广州： 4月二手住宅成交10500套， 环比下降14.4% ，同比上涨44.3%。11个区二手房环比全线下跌，其中多个区环比跌幅超15%。

北京： 4月二手房成交约12101套， 环比下降26.2% ，同比上涨1.1% （数据截至4月26日） 。

南京： 4月南京二手房成交11318套， 环比下降13% ，同比仍大幅上涨87%。

不少城市的二手房挂牌量也在激增。

北京 4月初二手房挂牌量井喷超 11万套 ； 广州 在2月底二手房挂牌量突破13万套，至4月中旬再次破 14万套 ； 西安 在3月二手住房挂牌量已达 18万套 ； 郑州 在5月初二手房突破 10万套 等等。

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如果说，二手房库存堰塞湖或导致楼市“失控”，那么“失控”的尽头在哪里？能否尽力避免堰塞湖决堤？

从根本上，校正商品房市场和二手房市场之间的畸形，需要弥合商品房和二手房之间巨大的 套利空间 。

要么放开商品房的价格，这样的话被限价的商品房瞬间暴涨，套利空间将被瞬间填平；要么让二手房的价格降下来。

因此，有人提出现在就 解除限价 政策。

但如此，政府 公信力 将荡然无存，特别是2018年以后的 “双限” 政策，商品房限价在 土地出让 时就已经确定了，实际上是政府对社会的一个契约和承诺。如果现在解除限价，实际上是 违约 。

现在立即解除限价之路，显然走不通。

前述网文的作者也提出了两条建议：

1、出台二手房指导价。

对作者的这一政策建议不敢苟同，至少不能完全认可。

事实已经完全证明，我们六年前曾经做出的判断： 限价政策事与愿违 。

楼市的失控，其重要原因恰恰就是因为官方的 “控” 。

如果仍沿用这一思维，用新的“控”去拯救“失控”，可能带来更大的 后遗症 。

况且，无论是“428”政治局会议对经济形势的判断，还是4月宏观经济数据，亦或是4月房地产市场数据，都显示市场风险 不容乐观 。

现阶段继续用“控”的方法，未必是合适的时间点，甚至可能酿成新的风险。

2、出台全面限售政策。

这一条略有道理。

但也不能全面限售，只能是 提高限售比例 ，让更多套利空间较大的项目限售。

重要的是，让市场无形之手发挥作用。

二手房抛盘积累到一定程度的时候，一定会有更多的卖家抢跑，价格一定会逐步下跌。

官方的重要职能是， 让市场信息透明，警示市场风险。

05

有人抱怨，房子砸在金融机构、开发商、银行手里，就是 硬着陆 （系统性金融风险）。难道房子砸在普通人手里，就是软着陆吗？

这不是调侃，而是一个基本事实，任何一个普通人都应该认清这个逻辑。

一个恒大就高达 2万亿元 的负债，如果有五个恒大，就是 10万亿元 的债务，足以拖垮整个金融体系。

但如果10万亿元分布在 1000万个 家庭，每个家庭负债 100万元 ，违约和断供的概率就将小得多。对普通人来说，断供违约的成本是相当高的。

很多经济学家、学者都在讨论，如何修复经济？如何修复房地产市场？

消除二手房堰塞湖的拯救途径应该是，让高水位的库存自己能够 逐渐吸收泄洪 。

当然可以出台一些针对二手房市场的特殊政策，如 阶段性减免交易的税费 ，甚至阶段性针对购买二手房 不计房票，松动限购 等。

但最重要和最根本的是，要恢复人们的 市场信心 。

一个简单而浅显的逻辑是：

对于包括企业家在内的富人，需要拯救的是他们的 信心 ；

对于普通人群，需要修复的是他们的家庭资产 负债表 。